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不動産売却の確定申告・発生税金について解説

ジャガーネコ
ジャガーネコ
結局、今年のプレゼントはねこじゃらしにしたんだね。
ミケ君
ミケ君
ネコ専用アスレチック建物(土地付き・23区内)は、自分の不動産を売って購入することに決めたからね!これなら税金かからないよね!
ジャガーネコ
ジャガーネコ
不動産を売却しても税金がかかる場合があるよ。
ミケ君
ミケ君
まぁ多少はしょうがないね。あの道からこの道までは僕の縄張りだから、少し売っちゃおうかな。
ジャガーネコ
ジャガーネコ
そ、それは人の持ち物なのでは……?

こんにちは。立川のネコ好き税理士、藤本です。

年末も極まってきた今日この頃。確定申告を意識しだす方も多いのではないでしょうか。

最近ご相談が多いものとして、不動産を売った場合に税金は発生するのか、というものが挙げられます。

それでは、不動産を売却した場合にはどんな税金が発生するのでしょうか。

当事務所では、顧問契約や確定申告依頼までは必要ないけど、分からない部分だけ確認したい……という方のために単発でご相談出来るプランを用意しております。
また、不動産売却を含め確定申告依頼のサービスも提供しております。
不明点等ございましたら、ご検討いただければと思います。

それでは、不動産を売却した場合にはどんな税金が発生するのでしょうか。

また、不動産売却を含め確定申告依頼のサービスも提供しております。

不明点等ございましたら、ご検討いただければと思います。</p></div>

不動産を売却した場合には、税金が発生する場合がある!

一般的な確定申告と同じく、所得税と住民税が発生する

不動産を売却し、売却益が出た場合には、所得税と住民税が発生します。後は、場合によっては国民健康保険等も。

不動産売却といった、普段行わない特別なことですので注意しましょう。

但し、一般的な確定申告とは違い、所得税の税率は固定

一般的な確定申告により発生する所得税は、利益が大きければ大きい部分だけ、高い税率が適用されます(累進課税と言います。)。

但し、不動産売却については、一時の売却によるものであり、そこまで税負担をかけるのは……等々の配慮から、いくらの利益であっても同率で課税される方式を取っています。

また、お給料や事業収入等といった累進課税とも分離して考えられます。不動産を売却したからといって、普段のお給料や事業収入等に対して適用される税率まで高くなる!ということはないのでご安心を。

不動産を売却して税金が発生する場合

利益が出る場合には、税金が発生する

不動産を売却した場合であっても、他の一般的な確定申告と同じように利益が出た場合に税金が発生します。

損失が出た場合には、基本的に税金は発生しないです。

収入ってどんな金額?

一番分かりやすいジャンルですね。基本的に、売却金額が収入になります。

不動産を売却する場合には手付金等がありますね。「手付金と残金は別々に申告?」等々は全く考慮せず、手付金含めた総売却金額が収入になるという印象で大丈夫です。

また、細かいですが、固定資産税の清算金も収入金額に含まれます。忘れないように注意しましょう。

差し引く経費等はどんなものがある?

概要

収入に比べて、経費の方が複雑かもしれません。

上記の収入から差し引く経費として、代表的なものは以下の通りです。

  • 取得費
  • 譲渡経費

取得費

売却した不動産を取得するために支出した金額です。単純に、土地や建物の購入代金の他、当時に支払った仲介手数料や登録免許税、登記費用といったものも含まれます。

また、建物については、それらの購入代金から売却時まで減価償却も必要になってくるので注意しましょう。

「取得時の支出」である都合上、どうしてもかなり昔の支出となってしまいます。改めて確認すると不明点も少なくない場合があり、売却の中でも難しいところではないでしょうか。

譲渡経費

こちらは取得費に比べると分かりやすい内容ですね。

売却時に支払った仲介手数料や印紙代といった、売却に必要な支出が該当します。

また、建物を取り壊して土地だけ売却する場合等は、その取り壊し代等も含まれます。

「売却時の支出」である都合上、新しい支出であるので内容や金額等の確認が比較的容易となっていることが多いです。

「何かに必要かも?」という印象を持っている方も多く、確認がしやすい経費ですね。

利益が出ず、税金が出ない場合には、確定申告は必要ない

上記の売却金額から取得費や譲渡経費を差し引いた金額がマイナスになった場合には、損失になりますので、基本的に確定申告は必要ありません。

その場合、国税庁から「譲渡所得の必要がありませんか?」といったハガキが来る可能性が高いので、その内容に合わせて連絡をしましょう。

税金が出ない場合でも、確定申告が必要になるケースも

特別控除といった、減税措置を使用することにより税額が出ない場合

利益が出た場合であっても、特別控除といった減税措置を適用することで税額が0円になるケースは少なくありません。

有名どころでは、「居住用財産の譲渡」「(被相続人の)空き家譲渡」といったものが挙げられます。

これらの特例を使用して税額が0円になる場合には、税額が0円だから申告は必要ない……という訳ではありません。確定申告をすることで、適用を受けることの出来る規定として設定されていますので、確定申告が必要になります。

税額が0円だと確定申告しなくてもよさそうなイメージはありますが、注意しましょう。

不動産等の売却による確定申告は難しい

当時の資料がなく、取得費が不明なケースも少なくない

特に難しいのが、取得費の確認。

購入した方から世代が変わっていることも珍しくなく、当時の購入資料が紛失していることは珍しくありません。

取得費が不明の場合には、売却代金の5%を取得費にすることも出来ますが、税額への影響は著しいものになります。

取得費が不明でも、何とか対応策を考えることは可能ですが、客観的な根拠を集めなければいけないので、大変な作業になってきます。

特別控除の適用関係も検討

取得費の他に、特別控除の適用関係も加味しなければいけません。

しかし、特別控除は多額の減税措置である故か、適用関係が複雑になっているものも少なくありません。

これは適用できるだろうと思っていたら、実はできなかった!では税額への影響も大変なことになるので注意しましょう。

困ったら、税理士さんに相談してみよう

不動産の売却を行った際には、一度税理士さんにご相談することをお勧めします。

取得費・特別控除等の適用といった複雑なものを相談もさることながら、そもそも税額が発生するのか?といったことの相談自体を行うことも大切だと私は考えています。

税額がどれだけ発生する・しない、といった内容が分かれば、対策もとてもしやすくなりますから。

また、税理士の中でも、不動産の売却は特殊な論点になってきますので、個人に対する確定申告が得意な税理士さんに相談することを推奨します。

不動産の売却は数十年に1回あるかないかといった特殊なもの。分からないことを1から調べるのは精神的・肉体的にとても負担になります。

不動産を売却した際には、軽い気持ちで1度税理士さんに相談してみましょう!

まとめ

不動産を売却した場合の税金のまとめ

・利益が発生した場合には税金の納付と確定申告が必要になる
・収入は基本的に売却金額
・経費は取得費や譲渡経費等
・取得費は、昔の資料になり、紛失してしまっているケースも少なくない
・取得費関係の資料を紛失してしまっている場合には、客観的な資料の収集を行い検討する
・特別控除という税額を安くする規定もある

当事務所では、顧問契約や確定申告依頼までは必要ないけど、分からない部分だけ確認したい……という方のために単発でご相談出来るプランを用意しております。
また、不動産売却を含め確定申告依頼のサービスも提供しております。
不明点等ございましたら、ご検討いただければと思います。

このページの執筆者

立川のネコ好き20代税理士 藤本悟史

※内容に関する法令等は、更新日による施行法令を基に行っております。