足も適用関係も最速
小規模宅地等の特例については、ざっくりと以下の2パターンの利用目的で使用されていたものに区分することが出来ます。
- 自宅の敷地
- 事業関係の敷地
前回は、上記のうち①の自宅部分の敷地に適用できる特定居住用宅地等について確認していきましたね。
それでは、事業関係の敷地に係るものはどんなものがあるのでしょうか。
Contents
事業関係の敷地に係る小規模宅地等の特例は以下の3つ！
自宅に係るものは特定居住用宅地等の1つだけでしたが、事業関係の敷地に係るものは、以下の3つがあります。
- 特定事業用宅地等
- 特定同族会社事業用宅地等
- 貸付事業用宅地等
特定事業用宅地等
概要
亡くなった方の事業の用に使用されていた敷地に対して、適用を受けることが出来ます。
こちらは亡くなった方が個人事業主として行っていた場合の適用です。亡くなった方が会社を立ち上げていてその役員等の場合には、こちらの適用ではないので注意
亡くなった方の条件
亡くなる開始の直前まで、そこの敷地の上で事業を営んでいたこと
但し、相続の開始前3年以内に新しく事業を始めていた場合には、一定の条件があります。
相続人の条件
亡くなった方の事業を引き継ぎ、申告期限まで事業を継続＆その敷地等を所有していること。
減額割合
事業用の敷地のうち、相続税が発生する部分は80％カットされます。
例えば、事業用の敷地が1億なら、2,000万円部分にしか相続税は課税されません。
面積の制限
事業用の敷地のうち400㎡までが80％カットの限度となります。
こちらも自宅同様、400㎡を超えていても、400㎡までは80％カットは受けられて、超えた部分だけがフル課税という形になります。
特定同族会社事業用宅地等
概要
亡くなった方が事業として使用していた敷地のうち、こちらは亡くなった方が取り締まる法人の敷地に対して適用されるもの。
法人という形式で事業をやっていても、きちんと適用関係は用意してくれています。
亡くなった方の条件
亡くなった方やその親族でその法人の発行済み株式の50％超を保有していること。
亡くなった方が賃貸借契約で法人から相当の対価を受け取っていること
相続人側の条件
その会社の役員で、その敷地等を申告期限まで所有し、申告期限まで役員でいること。
減額割合
事業用の敷地のうち、相続税が発生する部分は80％カットされます。
例えば、事業用の敷地が1億なら、2,000万円部分にしか相続税は課税されません。
面積の制限
事業用の敷地のうち400㎡までが80％カットの限度となります。
こちらも自宅同様、400㎡を超えていても、400㎡までは80％カットは受けられて、超えた部分だけがフル課税という形になります。
貸付事業用宅地等
概要
アパートやマンションの一室などを貸付け・賃貸している場合、その貸付けている建物・部屋の敷地について適用を受けることが可能です。
亡くなった方の不動産・駐車場賃貸業に係る敷地に対するものですね。
亡くなった方の条件
相続開始の直前において、不動産貸付を行っていたこと。
但し、相続の開始前3年以内に新しく不動産貸付を始めている場合には、適用を受けることが出来ません(経過措置あり)
相続人側の条件
その敷地等を取得後、貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、申告期限までその貸付事業を継続して、その敷地を所有し続けていること
減額割合
貸付事業用の敷地のうち、相続税が発生する部分は50％カットされます。
例えば、貸付事業用の敷地が1億なら、5,000万円部分にしか相続税は課税されません。
他が80％カットなのに対して、こちらは50％カットなので、注意。
面積の制限
貸付事業の敷地のうち、200㎡までは適用を受けることが出来ます。
こちらも、他と同様に200㎡を超えても、200㎡までは50％カットの適用を受けることが可能です。
自宅兼事務所の場合は？
1階が店舗、2階が自宅
アパート10室のうち、9室貸付けて1室は自宅
というような形態も少なくないと思います。その場合、どちらか一方に寄せるのではなく
1階部分は事業に係る小規模宅地・2階部分は自宅に係る小規模宅地
貸付けている9室は貸付事業に係る小規模宅地・自宅の1室は自宅に係る小規模宅地
等々、明確に区分し、それぞれの適用されるものを適用することになります。
自宅の敷地との兼ね合い
自宅＋事業の場合
自宅部分330㎡・事業部分400㎡でそれぞれのマックスまで適用を受けることが可能です。
この場合が一番小規模宅地等をフルに使用出来ますね
自宅＋貸付事業の場合
自宅部分については、330㎡を適用出来ます。貸付部分については、自宅で受けた330㎡を200㎡に計算し直して、残った部分について適用出来ます。文字だけだと意味わかりませんね。
例：自宅165㎡・貸付事業150㎡の場合
自宅部分→165㎡適用可能
貸付事業部分→200㎡－165㎡×200㎡/330㎡＝100㎡まで適用可能
もちろん、貸付事業用を150㎡受けて、残りを自宅部分に受ける等も可能です。貸付事業と併用する場合は、計算が複雑になるので、税理士さんに相談するのをお勧めします。
次回予告
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このページの執筆者
立川の個人・相続税特化の20代税理士 藤本悟史
※内容に関する法令等は、更新日による施行法令を基に行っております。
