こんにちは。立川のネコ好き税理士、藤本です。
不動産投資を行っている場合、多くの方がアパート等の居住用の物件を貸付けることで収益を得ているのではないでしょうか。
店舗や事務所といった事業者が使用する物件と居住用に住むための物件。このうち居住用に住むための物件については、最近注意すべき消費税のルールが制定されました。
それでは、そのルールとはどのようなものなのでしょうか。
当事務所では、顧問契約や確定申告依頼までは必要ないけど、分からない部分だけ確認したい……という方のために単発でご相談出来るプランを用意しております。
また、不動産売却を含め確定申告依頼のサービスも提供しております。
不明点等ございましたら、ご検討いただければと思います。
Contents
居住用の賃貸物件を購入した場合、消費税は発生するが、確定申告では考慮出来ない
居住用で貸し付けるための物件を購入した場合、通常通りその物件には消費税が課税されます。
しかし、確定申告の際にその消費税を計算上考慮することは出来ません(＝納付消費税が増額する。)。
それでは、このルールに該当するものはどんなものなのでしょうか。
このルールに該当する居住用の賃貸物件(居住用賃貸建物)とは？
以下の条件2つに該当する場合
このルールに該当する居住用の賃貸物件とは、以下の2つに当てはまるものが該当します。
- 居住用の物件以外で使用することが明らかなもの「以外」のもの
- 高額特定資産に該当する事
居住用の物件以外で使用することが明らかなもの「以外」のもの
このルールに該当する物件(居住用賃貸建物)は、居住用以外で使用することが明らかなもの「以外」のものです。
具体的には、以下のようなものが該当します。
- 居住用で賃貸する目的の物件
- 居住用で賃貸するか店舗用等で賃貸するか決まっていない(不明)の物件
店舗や事務所用で賃貸することが決定されているもの以外は該当します。どちらかというと受け皿的なものなので注意です。
高額特定資産に該当する事
前回紹介した高額特定資産。こちらにも該当する必要があります。具体的に言うと、税抜で1,000万円以上の物件ですね。
例えば、税抜で1,000万円未満の800万円の物件等は該当しないので注意しましょう。
居住用賃貸建物は消費税法上どのように取り扱われる？
居住用賃貸建物の購入に係る消費税は確定申告時考慮出来ない＝還付を受けられない
居住用賃貸建物の購入に係る消費税は、確定申告時考慮出来ません。
消費税の計算はざっくりと、収入に係る消費税から支出に係る消費税との差し引きで求められます。居住用賃貸建物の購入に係る消費税は、支出に係る消費税に含めることが出来ません。
より具体的な実務的な内容で言うと、居住用賃貸建物の購入時に支払った消費税では還付を受けることが全くできません。
※消費税の計算についてはこちらでも解説していますので良ければどうぞ。
調整期間中に店舗用に貸し出したり売却した場合には一定の調整がある
消費税の計算上考慮出来なかった居住用賃貸建物を一定期間中に店舗用に貸し出したり売却した場合には、納税者有利になる調整ルールがあります。
結構な有利額になる可能性があるので注意しましょう。
購入時及び売却時には物件に係る消費税は発生する
すこし紛らわしいですが、居住用賃貸建物＝消費税が全く考慮されないという訳ではありません。
購入時、物件に係る消費税は通常通り支払います。また、売却時は(消費税法上の納税義務者ならば)消費税を受領します。
このルールに該当する居住用の賃貸物件を購入・売却する場合であっても、消費税が発生しないという訳ではありません。消費税は通常通り発生しますが、購入時に支払った消費税は確定申告で考慮されないという局所的な制限になります。
居住用の賃貸物件の購入に係る消費税の還付を受けることはほぼ出来ない
上記の通り、居住用賃貸建物の購入に係る消費税で還付を受けることはほぼ出来ません。
これにより、居住用賃貸建物の購入年のみ、消費税を納める人になって多額の還付を受ける、ということはほぼ出来ないことに。
知らずに行ってしまうと多額の消費税負担が発生してしまいます。高額特定資産も含め、居住用賃貸建物の購入時は色々な検討事項があるので事前に必ず確認しましょう。
まとめ
・居住用賃貸建物の購入に係る支払消費税は確定申告上考慮出来ない
・居住用賃貸建物は、居住の用以外の用に供することが明らかな建物で、かつ、高額特定資産に当てはまる場合に該当する
・居住用賃貸建物の購入・売却時は通常通り消費税が発生する
当事務所では、顧問契約や確定申告依頼までは必要ないけど、分からない部分だけ確認したい……という方のために単発でご相談出来るプランを用意しております。
また、不動産売却を含め確定申告依頼のサービスも提供しております。
不明点等ございましたら、ご検討いただければと思います。
このページの執筆者
立川のネコ好き20代税理士 藤本悟史
※内容に関する法令等は、更新日による施行法令を基に行っております。
